Камни преткновения рынка коммерческой недвижимости

#EXPERT#

Ситуация экономического кризиса, девальвация рубля, резкое удорожание стоимости и доступности заемных средств, сокращение банками программ кредитования, отток капитала из страны, общая стагнация российского ритейла, сокращение и полный отказ от программ развития многочисленных популярных брендов, снижение покупательской способности населения - это лишь малый перечень проблем, с которым сегодня столкнулся российский рынок коммерческой недвижимости в целом, и торговой недвижимости в частности. Логичным следствием происходящего стало то, что мы все чаще слышим о переносе сроков открытия того или иного проекта или о его заморозке на неопределенное время.

Другим трендом стало открытие торговых центров с большим количеством вакантных площадей. Еще пару лет назад сложно было представить, что концептуальный торговый центр может быть открыт для доступа посетителей, имея 20-30% вакантных площадей. Сегодня же по факту нередки случаи, когда торговые центры открываются со свободными помещениями, превышающими 40-50% от общей коммерческой площади объекта.

В результате сегодня все участники рынка стали гораздо более требовательны к качеству проектов. Покупатели, доходы которых уменьшились, хотят покупать более качественный товар за меньшие деньги, но при этом по-прежнему ценят комфорт и приятную атмосферу. Инвесторы готовы инвестировать только в самые качественные объекты, с низкой долей вакантных площадей и высокой доходностью. Арендаторы готовы входить только в те проекты, где им предложат самые льготные условия по аренде и обеспечат максимальный трафик целевой аудитории.

Конечно, одновременно удовлетворить желания и требования всех сторон не представляется возможным. Очень важно найти золотую середину, компромисс интересов всех участников. Там где это удается, проект становится (или продолжает оставаться) успешным.

Это было вчера

До наступления текущего кризиса, успешность объекта оценивалась исходя из степени достижения целей и задач, поставленных инвестором при вхождении в данный проект, локации объекта, доли вакантных площадей в общей коммерческой площади, качества пула основных арендаторов, качества эксплуатации и содержания объекта.

Я сознательно не стал упоминать сроки окупаемости проекта и различные финансовые показатели, так как далеко не всегда достижение высокой прибыльности торгового центра является основной причиной его создания. Каждый инвестор, принимая решение о вхождении в проект, в первую очередь преследовал одну из трех основных целей.

Во-первых, увеличение капитализации своего бизнеса. Цена действующего объекта всегда должна превышать стоимость средств, вложенных в его строительство. Кроме того, качественный объект торговой недвижимости является одним из лучших инструментов залога для привлечения внешнего финансирования. Для достижения этой цели нужно строить качественно, использовать лучшее инженерное оборудование, в качестве арендаторов привлекать известные бренды, заключать с большей частью арендаторов долгосрочные договора аренды, при этом арендные ставки здесь могут быть чуть ниже рыночного уровня. Успешность объекта в данном случае оценивается исходя из критериев надежности и стабильности получения дохода в будущем, а не с точки зрения максимилизации его денежного потока.

Во-вторых, получение максимальной выручки в текущем моменте. Торговый объект с выгодной локацией и качественным пулом арендаторов способен генерить значительный чистый денежный поток. Вот здесь речь идет как раз о максимальном извлечении дохода из объекта. Причем здесь и сейчас. С этой целью долгосрочные договора аренды заключаются только с якорными арендаторами (гипермаркеты/супермаркеты, DIY, кинотеатр с развлекательной зоной, магазин бытовой техники, предприятия общественного питания). Все остальные арендаторы подписываются на короткие договора с максимальной арендной ставкой. В оптимальных рыночных условиях такой подход позволяет при необходимости проводить быструю ротацию арендаторов с целью постоянного увеличения арендной выручки.

Наконец, третьей целью вхождения инвестора в проект зачастую выступали амбиции. Желание инвестора обладать лучшим торговым центром в районе, городе, области, крае, республике и т.д. В этом случае сроки окупаемости уже не имеют первоочередного значения. Самое главное, чтобы объект был самым качественным, самым ярким, самым популярным. Впрочем, данная мотивация в текущее время явно утратила свою актуальность.

Ситуация сегодня

Реклама

Реклама ООО "Глобал Шуз" ИНН 7710961530 erid: LjN8JzKPK

Текущий экономический кризис сильно изменил ситуацию. Основной целью инвестора становится стабильность доходности ТРЦ. А для этого необходимо сохранить основной пул арендаторов, не допустить появление вакантных площадей, оптимизировать затраты на эксплуатацию и содержание объекта, при этом сохранив высокое качество обслуживания здания, постоянно поддерживать высокий интерес со стороны целевой аудитории.

По-прежнему, очень важное значение имеет локация объекта. Она должна быть удобна для целевой аудитории ТРЦ, причем как с точки зрения пешеходного, так и автомобильного трафика. Обязательно наличие удобной, содержащейся в хорошем состоянии, парковки. Любой дискомфорт в этом вопросе приведет к тому, что часть посетителей предпочтет иное место для своего времяпровождения. Чем лучше локация, тем выше трафик. Чем выше трафик – тем больший интерес объект приобретает для арендаторов.

Для арендаторов также принципиальное значение имеет готовность собственников объекта и управляющих компаний учитывать их интересы, идти на постоянный диалог, обсуждать возникающие проблемы и изменения условий сотрудничества в режиме реального времени.

Российский рынок коммерческой недвижимости проходил разные периоды. Был период «рынка арендодателя», когда качественных площадей на рынке было относительно немного и собственники проектов могли диктовать арендаторам свои условия. Был период «рынка арендатора», при котором уже арендаторы устанавливали правила игры. Еще год назад на региональном рынке в проектах с лучшей локацией наблюдался «рынок собственника», а в менее удачных проектах действовали правила «рынка арендатора». Сейчас, на мой взгляд, наступил эра достижения компромиссов. Но поскольку интересы всех участников рынка – собственников объектов, арендаторов и посетителей торговых центров – зачастую являются прямопротивоположными, достигнуть компромисса очень непросто. И здесь особое значение приобретает роль профессиональной управляющей компании.

Управляя, доверяй

В западной практике для управления торговыми центрами уже давно привлекаются профессиональные УК. Сегодня более 90% ТРЦ в развитых странах находятся под внешним управлением. В России менее 10 % региональных ТРЦ передано в управление независимым УК. Это связано в значительной степени с тем, что собственники объектов предпочитают управлять самостоятельно, ошибочно полагая, что услуги управляющих компаний слишком дороги, а также в отдельных случаях боясь потерять контроль над своей собственностью. Тем не менее, я уверен, что в ближайшее время процент региональных объектов под управлением профессиональных УК будет увеличиваться. И тому есть объективные предпосылки.

Начнем с того, что привлечение профессиональной УК для комплексного управления объектом обычно позволяет сократить эксплуатационные и операционные расходы торгового центра как минимум на 10-15 %, даже с учетом затрат на вознаграждение управляющей компании. Также, понимая желание собственников региональных объектов погружаться в текущие вопросы управление ТРЦ, управляющие компании постепенно отказываются от принципа «одного окна», формируя более тесное взаимодействие с Заказчиком и передачу любой требуемой информации в режиме реального времени. Кроме того, профессиональная УК должна гарантировать собственнику отсутствие вакантных площадей и максимально оперативную ротацию арендаторов, в случае такой необходимости. Специалисты УК должны разбираться в специфике деятельности арендаторов и служить для последних гарантом соблюдения их интересов на объекте. Управляющая компания обязана обеспечить эксплуатацию и содержание здания и его инженерных систем на должном уровне, обеспечить необходимый уровень комфорта и безопасности для посетителей.

Естественно, функционал УК намного шире, я перечислил лишь несколько основных компетенций. Отмечу также, что собственники региональных объектов предпочитают работать с универсальными управляющими компаниями, способными предоставить максимально полный спектр услуг, обладающими соответствующим опытом и навыками.

Повторюсь, наличие на объекте профессиональной управляющей компании, выступающей посредником между всеми сторонами и обладающей достаточным уровнем компетенций, сегодня является одним из основных условий эффективности и успешности ТРЦ. Но только при условии того, что между всеми сторонами – собственниками объекта, УК, арендаторами – существует тесное взаимодействие, основанное на общности целей и взаимных доверии и уважении.