Год перемен - что будет происходить с торговой недвижимостью

Один из главных вопросов, который волнует всех продавцов, – что будет происходить с торговой недвижимостью: что будет со ставками аренды, заморозится или нет строительство новых торговых центров, как найти взаимопонимание с девелоперами? На эти вопросы отвечает заместитель директора отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Михаил Рогожин, недавно вернувшийся с международной выставки торговой недвижимости и розничных сетей MAPIC.

– Михаил, расскажите, по каким направлениям будет развиваться торговая недвижимость в России?

– В этом году все посетители выставки MAPIC отметили, что на ней было меньше россиян – и девелоперов, и ретейлеров. Тем не менее интерес к России высок по-прежнему, возможно, потому что в Европе спад больше, чем у нас. Причем интерес проявляют достаточно крупные марки, например, такие как испанская Sfera, большой department store, который не хочет заходить самостоятельно и активно ищет партнеров в России. То есть в целом тенденция сохранится: иностранные операторы продолжат экспансию в Россию. Другой вопрос – как они будут приходить и как будут работать.

Очевидно, что сейчас могут вкладываться в проекты те инвесторы, у которых в большом количестве есть cash. В первую очередь это большие компании, оперирующие гипермаркетами, – к примеру, Carrefour подтвердил желание не только строить и открывать гипермаркеты, но и покупать землю.

Главные международные якоря, которые уже сейчас есть в России, увеличивают и усиливают свои планы на 2009 год. Это и Carrefour, и «Ашан», и «Декатлон», они будут использовать любую возможность войти в тот или иной интересный проект со своими деньгами. Плюс они будут развивать собственные проекты. То есть они будут и якорями, и соинвесторами. Это основная тенденция на 2009 год.

Очень многое зависит от того, как пойдет рынок в I квартале 2009 года. Пока наши якорные и мини-якорные операторы честно говорят, что находятся в ситуации выжидания по крайней мере до конца января.

Чтобы говорить о каких-то новых планах, им нужно понять, насколько упадет оборот. А это будет ясно в лучшем случае следующей весной. И поэтому, скорее всего, в течение I квартала 2009 года ситуация ожидания сохранится. Нельзя сказать, что торговые компании совсем остановили подписание договоров с девелоперами, но они очень сильно притормозили этот процесс.

Кроме того, и наши, и зарубежные компании сейчас пытаются понять, можно ли будет входить в какие-то проекты как во вторичный рынок недвижимости, естественно, на гораздо менее дорогих условиях, чем раньше.

Плюс в России есть много компаний, которые были перекредитованы, и сейчас у них просто нет денег на то, чтобы оплачивать аренду даже в тех торговых центрах, где они уже работают. В таком же подвешенном состоянии находятся и многие иностранные компании.

Я думаю, что в ближайшие месяцы многие иностранные операторы в России либо заберут свои франшизные соглашения и начнут управлять развитием марки самостоятельно, либо будут менять российских партнеров.

По первому пути уже пошли производители одежды Mango и Promod, которые в регионах развивались вместе с партнерами, а сейчас заявили о своей готовности работать в Москве напрямую.

Второй путь выбрала косметическая марка Sephora. Сейчас в России управляющим марки является L’Etoile, а с 2010 года ее будет развивать Ile de Beaute.

В любом случае 2009 год будет годом перемен. Насколько глубоки они будут, мы пока не можем предсказать. Как эти перемены повлияют на развитие брендов – тоже пока непонятно. Какие-то существующие проекты исчезнут – в первую очередь те, кто некрепко держится на ногах, те, кто не имеет четкой концепции. Вместо них будут приходить другие операторы. И условия вхождения в существующие торговые центры (арендные ставки, депозиты) у них будут более мягкими. Москвы и Санкт-Петербурга это коснется, может быть, в меньшей степени, а вот в регионах скажется достаточно сильно.

Сейчас даже те компании, которые чувствуют себя уверенно, пытаются понять, как им минимизировать собственные риски, как сделать так, чтобы как можно меньше денег вкладывать в торговые центры до момента начала отделочных работ.

– А девелоперы к этому готовы?

– Не могу этого сказать. Но там где существует риск потерять 40-60% наполнения торгового комплекса, девелоперам все равно придется это делать.

В новых торговых центрах ситуация немножко другая: там тоже будет движение навстречу операторам, но не такое явное.

– Как вы относитесь к системе оплаты аренды процентами с оборота?

– Это справедливая схема начисления денег. Конечно, она должна сопровождаться каким-то обязательным финансовым минимумом. Единственная сложность состоит в том, что предсказать чистый доход торгового центра в этом случае будет невозможно. С одной стороны, операторы тоже не могут спрогнозировать свои обороты в следующем году, упадут ли они на 15%, 20% или больше. Можно надеяться на то, что операторы уже пережили кризис 1998 года и понимают, что спад – это временно, развитие на этом не заканчивается. С другой стороны, они боятся и перестраховываются – лучше ожидать гораздо худшего, чтобы в итоге получить нечто более-менее приемлемое.

Я предполагаю, что покупательские предпочтения будут смещаться в сторону более дешевого сегмента и, скорее всего, мы увидим изменения весной. Явное преимущество будет у тех, кто не только продает, но и производит, потому что они сами смогут регулировать цену.

В перспективе, чтобы ситуация стабилизировалась, нам понадобится порядка трех лет. К концу 2009 года мы сможем только понять, какого дна достигли, и дальше уже начнется какое-то движение.

– А как пережить тот период, пока мы не достигли дна? Что кризис закончится, это понятно. Что делать в процессе?

– Надо четко понимать и отслеживать изменения в обороте. Если обвал будет глобальным, то у всех появится дилемма, которая в 1998 году возникла у компании «Рамэнка», когда они поняли, что могут потерять сразу около 50% арендаторов в магазинах сети Ramstore. Тогда «Рамэнка» всем до конца года сделала скидку по аренде, доходящую до 25%. И фактически всех, кого хотели, они сохранили. На тот момент это мера оказалась достаточной. Наверное, такие же движения будут и сейчас.

Повторюсь, надо просто дождаться понимания глубины кризиса, чтобы осознать его влияние на обороты и в Москве, и в регионах.

Реклама

Реклама ООО "Глобал Шуз" ИНН 7710961530 erid: LjN8JzKPK

Перед Новым годом вряд ли будет какой-то сильный спад. Более того, в некоторых сегментах наблюдается большой рост: ювелирная торговля, гипермаркеты и, как ни удивительно, кинотеатры. Если раньше кинозалы заполнялись в среднем на 18%, то сейчас заполняемость доходит до 80%. Люди пошли за сказкой.

– Что будет с большими московскими проектами: «Каширка Молл», «Золотой Вавилон – Ростокино», «Абрамцево»? Они заполнятся?

– Прежде всего вопрос в том, продолжится ли строительство. Потому что владельцы магазинов готовы их открывать, но для этого им нужно будет видеть, что торговый центр строится. Соответственно, собственнику надо быть готовым, что он будет получать некие финансовые гарантии от операторов либо перед началом отделки, либо по достижении определенного процента построенности.

– Кстати, к вопросу о взаимоотношениях продавцов и девелоперов. После публикации открытого письма Ассоциации предприятий индустрии моды (АПРИМ), в котором предприятия обратились с просьбой о пересмотре арендных ставок, реакция девелоперов была негативной: ретейлеры, по их мнению, пользуются внешним поводом, чтобы переложить на плечи девелоперов свои личные трудности, вызванные неэффективной финансовой политикой и стратегией развития. Что вы думаете по этому поводу? Как найти взаимопонимание при таком отношении?

– Это двоякая ситуация. С одной стороны, когда собираются оргкомитеты или инициативные группы, как правило, первыми в них входят компании с нечеткой концепцией, не имеющие постоянной покупательской аудитории. То есть те, которые лавируют. И они будут лавировать всегда. И как только что-то идет не так, они первыми начинают кучковаться.

С другой стороны, в чем правда владельцев торговых центров? Если вдруг складывается такая ситуация, что люди начинают меньше покупать в магазинах, а посещаемость торгового центра при этом не изменяется, то вряд ли стоит в изменении оборотов обвинять девелоперов или собственников. Они-то свое дело сделали – людей привели. А то, что владелец магазина не может сейчас продать тот товар, который раньше уходил на ура, то это и его риск. И это надо понимать.

– Многие ретейлеры одежды и обуви говорят, что формат многофункциональных торговых центров их перестал устраивать, они считают, что трафик увеличивается, а количество покупок – нет. Вы согласитесь с таким мнением?

– В чем-то это правильно. Так же, как, например, то, что не является якорем торгового центра аквапарк. В московском «Капитолии» владельцы хотели в цоколе сделать огромный аквапарк, и мы несколько лет пытались отговорить их от этого. К счастью, они это не сделали.

С другой стороны, тот же кинотеатр арендную ставку действительно платит совсем небольшую, а построить его – достаточно дорогое удовольствие. Но ту лояльность, которую он воспитывает в людях, трудно переоценить. Может быть, не с первого момента, но в итоге все-таки люди привыкают больше времени проводить в проекте. И в конце концов это благотворно сказывается на посещаемости магазинов.

– Как вы оцениваете перспективность формата fashion-центра, без продуктового гипермаркета и развлекательной составляющей?

– Неоднозначно. Если у нас есть просто fashion-центр, то сразу возникает вопрос: а зачем туда идти?

– Идти на марки.

– Можно и так сказать. Только на повседневной основе на марки в кризис не ходят. Поэтому основным якорем в данное время будет являться гипермаркет. Чтобы ни происходило в жизни, есть люди не перестают. И на сегодняшний день 71% доходов россиян тратится на ретейл. Может быть, россияне пересмотрят свое отношение к той иной марке одежды, но ни в обуви ходить, ни есть они не перестанут. Так что, скорее всего, в Москве, может быть, варианты таких центров возможны, в регионах – вряд ли.

– А торговый центр «Астор-Плаза» в Ростове-на-Дону не может быть примером успешного проекта такого рода?

– Все-таки Ростов-на-Дону и Краснодар – это специфические города. Так же, как и Санкт-Петербург. Если в последнем люди скорее отправятся в музей или библиотеку, чем в торговый центр, то в южных городах люди пойдут куда угодно, чтобы, во-первых, их там заметили, а во-вторых, чтобы показать что-то, что было куплено с лейблом. В Сибири такого нет, там к брендам подходят достаточно разумно и трезво. Если взять Калининград, то там известные марки покупали в Польше, а теперь их просто стало удобнее покупать у себя. У каждого региона есть своя специфика, однако в целом тема гипермаркета становится все более и более актуальной.

– В сентябре на выставке одежды CPM, когда обсуждался вопрос о количестве новых торговых площадей, прозвучало, что в 2009 году в России будет введено 2 млн кв. м новых торговых площадей. Это реальный прогноз?

– Он исходил из того, что было заявлено. Что в итоге из этого будет продолжено в строительстве, я сейчас не готов сказать. Наверное, в лучшем случае построено будет 20-25%. К сожалению, сейчас проект может подвиснуть на любой стадии, иногда строительство останавливается, когда уже началась отделка.

– В чем различие между обычной торговой площадью и качественной – какой инфраструктурой, каким сервисом должна сопровождаться качественная торговая площадь?

– Я считаю, есть проекты, выросшие из рынков, просто облагороженные, и есть проекты, которые изначально создавались со стремлением все сделать правильно. Чтобы была концепция, причинно-объясняющая наполнение – почему в центре появились те или иные операторы. Думаю, различие именно в этом. Конечно, торговые центры первого типа оттягивают часть покупательского потока.

– Имеет ли смысл их перестраивать?

– Если у собственника есть возможности, почему бы и нет. Эти диковатые торговые центры все же дают какой-то элемент комфорта. Ты уже не ходишь по улице, не так темно, сыро, холодно, как на уличных рынках, есть примерочные. Такие проекты – первая ступень для покупателя, который не хочет ходить на рынок. В них не так страшно заходить. Там человек впервые понимает, что такое марка.

– Как процессы у нас соотносятся с европейскими: у нас есть какая-то специфика, процессы те же самые, но отстают на несколько лет, процессы абсолютно одинаковые?

– Там все немного по-другому. У них нет такой практики арендных ставок, как у нас. Там владельцы магазинов, приходя в торговый центр, платят деньги за вход, так называемые key-money, и это достаточно большая сумма (она может быть равна стоимости двухлетней аренды), и потом они просто разбивают эту сумму на тот срок, который оператор обязательно должен проработать, и добавляют ее к арендной плате. Поэтому это немножко другая тема. Сами по себе арендные ставки там невысокие, а вот что будет с этими key-money, пока неясно. К тому же там развитие на 100% идет за счет кредитов, а у нас – нет. Все-таки думаю, что у нас ситуация немного более оптимистичная, чем там.