Научиться жить под водой

Мировой финансовый кризис наложился сегодня на кризис торговой недвижимости, который, по оценкам специалистов, был неминуем. Отношения между ретейлерами и девелоперами и так уже накалились до предела. Яблоко раздора – по-прежнему арендные ставки, которые ретейл в условиях кризиса считает неоправданно высокими, а девелоперы в свою очередь уверяют, что на уступки могут пойти не всем. Возможность договориться сторонам предоставили Ассоциация предприятий индустрии моды (АПРИМ) совместно с Российским советом торговых центров (РСТЦ), организовавшие в рамках конференции «Fashion Retail в условиях экономического спада. Индикаторы. Стратегии. Технологии» заседание круглого стола «Взаимоотношения арендатора и арендодателя. Новые условия».

Однако несмотря на все их старания договориться сторонам так и не удалось.

«Что произойдет с рынком, будет понятно только в марте, – считает генеральный директор компании «ВатКом» Роман Скороходов. – Сумеем ли мы выровняться, вернуться на привычные мартовские позиции, сказать пока сложно».

Тем не менее сегодня, хотя и с оговоркой на неопределенность ситуации, но появляются первые робкие исследования покупательского поведения во время кризиса и прогнозы того, каким будет рынок после него. Так, по словам генерального директора АПРИМ Марии Сморчковой, порядка 30% товаров, продающихся сегодня в России, – избыточные. Один из пессимистичных прогнозов: зимой 2010 года fashion-индустрия столкнется с дефицитом товара. Это произойдет потому, что в сегодняшних условиях снижения спроса на одежду и обувь производители урежут ассортиментную линейку. Сокращение коснется прежде всего fashion-линий.

Эти изменения затронут и девелоперские компании. Некоторые эксперты считают, что меньший ассортимент потребует меньших площадей. Прежде всего складских, расположенных в непосредственной близости к торговым точкам.

«В кризисных ситуациях одни люди, узнав, что завтра начнется потоп, решают прожить последний день в веселье и радости, - считает Роман Скороходов. - Другие используют это время, чтобы научиться жить под водой. Вот и нам сегодня нужно научиться жить под водой».

«Дорогие наши деньги»

Именно с такого «обращения» начал свое выступление член совета директоров компании «Легпроммаркет» (торговая сеть Glance) Андрей Куприянов. Он считает, что деньги сегодня стали особенно дорогими для львиной части российских ретейлеров. Поэтому отдавать за аренду в нынешних условиях 30% выручки ретейл не может. В этом случае он попросту не получит полагающуюся ему прибыль и фактически будет балансировать на точке безубыточности. Куприянов доказал это на цифрах: получая выручку с кв. м в размере 10 тыс. руб. в месяц, ретейлер отдает из них 5000 руб. как себестоимость товара, 1000 руб. закладывает на скидки, 1000 руб. уходит на зарплату сотрудникам, 1000 руб. – на рекламу, 500 руб. – товарный остаток и 1500 руб. – на аренду. Чуть больше прибыль в Москве, однако пропорциональный расклад по расходным статьям аналогичный.

В этом случае можно минимизировать свои расходы и договариваться о пересмотре арендных ставок.

Однако девелоперы идут на это с неохотой, объясняя свое нежелание тем, что в существующие арендные ставки уже заложены сроки окупаемости торгового центра, маркетинговая политика.

– Пересмотрите сроки окупаемости, откажитесь от маркетинга, – говорят ретейлеры.

– Отказываться от маркетинговых платежей в нынешних условиях – глупо, – парируют девелоперы. – Напротив, маркетинг нужно усиливать, чтобы обеспечить необходимый трафик.

– Тогда пересмотрите сроки окупаемости центра, – продолжает ретейл. – Однако девелопмент уверяет, что это вопрос не к нему. К кому – вопрос открытый.

Реклама

Реклама ООО "Глобал Шуз" ИНН 7710961530 erid: LjN8JzKPK

«Вы предлагаете платить за аренду исходя из процента с оборота. Но какой процент вы предлагаете? – обращаясь к ретейлерам, спрашивает коммерческий директор девелоперской компании ROSS GROUP Александр Бахтеев. – Первая цифра, которую я слышу, – 8%. И нам непонятно, откуда она вдруг взялась. Это раз. Далеко не все из вас готовы честно работать на процентах с оборота – это два. Только немногие признаются, что способны платить 20-30%. Большинство же предпочитает завышать свои расходы».

Беспокоит девелоперов и возможная потеря у ретейла мотивации продавать. Они считают, что, перейдя на процент с оборота, арендаторы предпочтут переждать кризис, имея безубыточные магазины, а не пытаться привлечь в них новых покупателей. И таким образом они переложат все риски по конкретным магазинам на арендодателя, что последнему совсем не интересно.

В ответ на это арендаторы заявили, что открытие даже маленького магазина требует от $50 до 100 тыс., поэтому они готовы на все, чтобы окупить его. Соответственно потеря стимула продавать невозможна, так как каждый ретейлер больше кого бы то ни было заинтересован в увеличении оборота магазина.

Посетители ≠ покупатели

В ходе дискуссии выяснилась деталь, ставшая еще одним камнем преткновения на пути перемирия сторон. Споры вызвал вопрос, кто отвечает за конвертацию посетителей в покупателей: девелопер или ретейлер. Последние заметили, что, несмотря на все их старания привлечь покупателей в магазин, число покупок сократилось. Арендодатели парировали этот факт тем, что они по-прежнему занимаются обеспечением достойного трафика своим объектам, однако превращать посетителей в покупателей должны арендаторы.

А если ориентироваться на трафик, то дела у ретейлеров, как говорят девелоперы, обстоят не так плохо, как они об этом говорят. В свою очередь арендаторы соглашаются, что количество посетителей в торговых центрах в принципе не изменилось, а вот число покупателей сократилось в разы.

Препирательства продолжались долго. Казалось, что ни одна сторона не хочет слышать другую. Хотя, если честно, девелоперы на круглом столе были представлены всего двумя компаниями и отвечать за весь рынок не могли.

Где выход?

Пример сотрудничества и понимания проблем ретейла на встрече наглядно продемонстрировали представители нового пензенского торгового центра «Retail-Парк». ТЦ планирует начать работу в июне 2009-го и на данном этапе это единственный торговый центр в городе, который не заморозил объект. Однако ТЦ столкнулся с ситуацией, когда не смог добрать нужное количество арендаторов, и сегодня старается восполнить этот пробел. В связи с этим девелопер предлагает ретейлу войти в пул на выгодных условиях. Компания сократила депозит, необходимый при открытии магазина в ТЦ. Теперь он составляет 50% от арендной платы. Более того, ТЦ взял на себя минимальную отделку помещений магазинов: пол, потолок, стены под покраску, фронтальная стеклянная стена. Маркетинговая политика также на совести ТЦ: компания уже заключила контракт с местным телеканалом на выпуск реалити-шоу «Retail-Парк» за стеклом». В течение трех месяцев в ТЦ будут жить 12 человек. За их жизнью будут следить горожане. Согласно договору по ТВ будут ежедневно идти две часовые программы плюс 10 прямых включений с проекта.

Что касается арендных ставок, то и здесь арендодатель готов идти на уступки. Так, девелопер обещает рассмотреть варианты перехода на оплату процента с оборота плюс небольшая фиксированная ставка – 300-400 рублей с кв м. Правда, такие сладкие условия могут продлиться всего год, в течение которого девелопер не планирует получать прибыль с проекта.

Все же это единичный случай, который не гарантирует, что другие арендодатели согласятся хотя бы на часть предложенных уступок. Разговаривать об изменении арендного договора они согласны только в индивидуальном порядке, и, по их мнению, подобные встречи не могут решить всех проблем, так как «невозможно подвести всех под одну гребенку». По сути девелоперы идут на компромисс, однако не хотят это афишировать. К слову, если арендатор не может договориться с арендодателем самостоятельно, он может прибегнуть к помощи консалтинговой компании. Так, по словам консультанта по торговой недвижимости Антона Вихарева, все крупные ретейлеры уже нашли компромисс с девелоперами и продолжают работать на измененных условиях.

И все же специалисты рекомендуют, если конкретный ретейлер уже сегодня находится в критической ситуации, задуматься о закрытии бизнеса, не дожидаясь марта, когда все станет еще сложнее. Как говорится, нет одной таблетки от всех болезней…